Převedení nájemních a jiných práv při dražbě nemovitosti

Zvláštním specifikem při dražbě nemovitosti jsou různá omezení vlastnického práva, a to jak ve smyslu nájemních smluv, věcných břemen či omezeních vložené do listu vlastnictví prostřednictvím banky nebo peněžní instituce, u které má povinný sjednanou hypotéku. Při takových omezeních není ovšem nikterak znemožněna samotná dražba nemovitého majetku, jak by mohlo laickou veřejnost napadnout. Exekutorský úřad toto nebere jako překážku, i když samozřejmě je mnohem složitější přilákat na takovou dražbu větší počet dražitelů.

Exekutor nemá povinnost toto omezení uvést do dražební vyhlášky, ale musí být samozřejmě zmíněno ve znaleckém posudku, který si exekutorský úřad objednal. Ostřílení dražitelé vědí, že je opravdu vhodné se do znaleckého posudku podívat před dražebním jednáním a znát veškeré náležitosti týkající se konkrétního domu nebo bytu. Znalecký posudek musí být k nahlédnutí přímo na exekutorském úřadu, nebo může uveden na internetových stránkách daného úřadu.

Nájemní smlouvy jsou častým „omezením“. Vydražitel je povinen je zachovat v takovém rozsahu, v jakém jsou sepsány. V praxi to znamená, že nájemní vztah trvá dle podmínek stanových ve smlouvě sjednané s dlužníkem. Při převodu vlastnického práva se tedy vydražitel stává pronajímatelem a musí respektovat sjednané smlouvy s nájemci. V případě, že se blíží konec nájemní doby, může vydražitel upravit podmínky nové smlouvy, nebo ji ponechat či dále neprodloužit nájemní vztah. V tomto případu se jedná již o klasický vztah mezi pronajímatelem a nájemci, a nezáleží na v minulosti proběhnutém dražebním jednání.

Věcné břemeno je mnohem zásadnější zásah do vlastnických práv. Předmětem věcného břemena mohou být jak věci, tak i lidé. V případě fyzických osob se ve většině případů jedná o dožití starších lidí. Toto věcné břemeno může být odstraněno z katastru nemovitostí pouze se souhlasem oné osoby. Pokud se jedná o věci, často to bývají cesty nebo studny. Toto omezení se jen velmi těžko odstraňuje a to jen v konkrétně určených případech uvedených v zákoně.

Proto by každý dražitel měl znát omezení vlastnického práva k nemovitosti, kterou se hodlá vydražit, aby zbytečně nedocházelo v nejasnostech a nepříjemnostech v pozdějších majetkových vztazích.